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房屋买卖纠纷

一、确认双方是否建立买卖合同关系

房屋买卖合同是要式合同。什么是要式合同?就是合同的成立必须采取法律规定的形式或履行相应的程序,一般来说就是要履行书面形式。

《城市房地产管理法》第40条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同。”《城市房地产开发经营管理条例》第28规定:“商品房销售,当事人双方应当签订书面合同。”

由上述规定可知,房屋买卖合同必须采用书面形式。如果双方只是进行了口头约定,而买方即使已支付了定金,也不能认定双方成立了房屋买卖合同关系。虽然《合同法》第36条规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”因买方仅支付了定金,还不能认定其已经履行了主要义务,故不宜认定双方买卖合同成立。

双方签订书面合同,还需考察合同是否属于附条件的合同,其内容有无违反法律的强制性规定等,也即考察合同是否成立、有效。在商品房买卖合同中,如开发商未取得商品房预售许可证,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定“出卖人未取得商品房预售许可证,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。”诸如此类,在现实中,存在许多书面合同无效的情形。

如双方签订了书面合同,且合同所附条件成就,合同并不违反法律强制性规定等,双方毫无疑问建立了买卖合同关系。

二、确认对方是否根本性违约并固定证据

合同成立、生效,双方应当依约履行合同。但在合同履行过程中,违约者不胜枚举。如一方违约,另一方需要及时确认违约程度,并锁定证据。打官司某种程度就是打证据,如果自己不能及时搜集、固定对己方有力的证据,则有可能陷入即使自己有理也难以维权的危险境地。

首先,如果对方违约,那么己方也应当在法律规定的范围内履行义务(合理使用履行抗辩权亦属必要),避免落人口实,最后被认定为双方违约。

其次,采取相应手段、措施,督促对方履行合同义务。常规的沟通、协商,以及发“催告函”或“律师函”,如果对方经催告后在约定或宽限期内仍不履行其主要义务,便可以认定对方构成根本性违约。此时发出的函件则成为守约方有力的证据,支持下一步的诉求。(发函是一个技术活,建议聘请专业律师办理,否则可能出现因函件不符合法定的证据形式或内容瑕疵而影响证明力。)

最后,经协商、沟通无法息纷止争,那么就必须运用法律武器来维护自己的权利了。此时,你需要一个专业的律师,给你专业的意见。根据《合同法》等相关规定,守约方可以选择:

1、继续履行合同,对方承担违约责任;

2、解除合同并要求对方赔偿损失。

三、买方选择继续履行合同

根据合同法第107条之规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”可知,当一方违约时(不履行合同义务),另一方可以起诉要求继续履行合同。

在房价高涨的今天,获得房屋总是有利可图。而且,卖方之所以违约,也是因为房价上涨。所以主张继续履行合同显然对买方有利。那么,当卖方违约时,买方能否主张继续履行合同,从而获得房屋的所有权呢?

在笔者承办的一起房屋买卖合同纠纷案中,买卖双方原系好友,为避免税费,约定签订合同时支付首付款42万,并将房屋交由买方居住,由买方代为偿还贷款,两年后付清余款并办理过户手续。两年间,房价不断上涨,期间买方多次提出提前办理过户手续,但卖方一直推诿不办,两年期满后,卖方明确告知房屋不卖了,愿意退还全部房款并补偿对方10万元。此时,该房屋的市场价值已经上涨了100多万,在巨大的经济利益面前,双方对簿公堂。

最终因该房屋已实际交付给买方,且买方能够按照合同约定付清全款,法院判决支持买方的诉请:继续履行合同,卖方协助办理过户手续,并承担违约责任。

通过梳理诸多个案发现,房屋买卖合同纠纷中,法院判决支持继续履行合同,须满足如下条件:1、守约方坚决要求继续履行合同;2、继续履行合同(房屋交付、过户)不存在法律或事实上的障碍。

根据上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定:“除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。”该文件精神应对全国的司法审判实践有借鉴意义。

综上可知,如房屋无质量问题和权利瑕疵,房屋交付不存在障碍(如上例中房屋已经交由买方),且买方能够付清房款(限购的地方还需要买方具备购房资格),此时即使卖方不配合过户也能够强制办理过户手续,那么法院应当判决支持继续履行合同。

四、买方选择解除合同并赔偿损失

卖方根本违约后,如买方选择解除合同,法院自然支持买方诉请。问题的关键在于如何弥补守约方的损失!

《合同法》第97条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”

根据上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》的规定:“对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:一、双方协商确定的,从其约定;二、双方不能协商确定的:(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。”